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Stand: Dienstag, 25. Oktober 2016

Eigenheim

Die Gewährung von Grundsicherungsleistungen nach dem SGB II setzt Hilfebedürftigkeit voraus, also  die Unmöglichkeit, seinen Lebensunterhalt aus dem zu berücksichtigenden Einkommen oder Vermögen sichern zu können. Im Zusammenhang mit der vorrangigen Vermögensverwertung beschäftigt viele Bedürftige die Frage, ob die eigene Wohnung oder das eigene Haus verwertet, also etwa verkauft oder beliehen, werden muss.

Die Frage ist zu verneinen, soweit das Eigenheim selbst genutzt wird und größenmäßig angemessen ist. Als Vermögen ist ein angemessenes  selbst genutztes Hausgrundstück oder eine entsprechende Eigentumswohnung nicht zu berücksichtigen (§ 12 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 SGB II). Für ein bis zwei Personen dürften im Allgemeinen 80 qm angemessen sein, für jede weitere Person etwa 20 qm mehr. Für die konkrete Angemessenheit sind die Lebensumstände während des Bezugs der Leistungen zur Grundsicherung für Arbeitsuchende maßgebend, so dass die Angemessenheitsgröße im Einzelfall auch niedriger oder höher liegen kann. So wurden etwa 91,89 qm für zwei Personen noch für angemessen erachtet (BSG, 15.04.2008, Az. B 14/7b AS 34/06 R) oder die Angemessenheit von 100 qm für zwei Personen zumindest angedacht (BSG, 19.09.2008, Az. B 14 AS 54/07 R). Auch die Ausübung eines Gewerbes oder Berufs in einem selbstgenutzten Haus oder in einer selbstgenutzten Eigentumswohnung kann eine Erhöhung der angemessenen Wohnfläche rechtfertigen (BSG, 18.09.2014, B 14 AS 58/13 R).

Ist die selbst genutzte Immobilie angemessen, ist sie nicht nur als Hartz-IV-leistungsminderndes Vermögen nicht zu berücksichtigen. Vielmehr hat das Jobcenter nach § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II auch viele Kosten im Zusammenhang mit dem Eigenheim zu übernehmen, denn das SGB II begrenzt die Pflicht, Bedarfe für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anzuerkennen nicht auf Mietwohnungen und -häuser. Die Angemessenheit von mit der Nutzung von Wohneigentum verbundenen Kosten ist an den Kosten zu messen, die für Mietwohnungen angemessen sind. Dabei ist auf die Werte der landesrechtlichen Wohnraumförderungsbestimmungen (§ 10 WoFG) zurückzugreifen. Für Bayern gelten danach folgende Größenwerte: Eine Person maximal 50 qm, zwei Personen maximal 65 qm, drei/vier Personen maximal 75 qm und vier Personen maximal 90 qm.

Insbesondere Betriebskosten sind vom Grundsicherungsträger zu übernehmen, etwa die Grundsteuer, Müllabfuhrgebühren oder Kanalgebühren. Darüber hinaus sind aber auch Kosten von notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen vom Jobcenter zu tragen, soweit sie nicht zu einer Verbesserung des Standards der selbst genutzten Immobilie führen (BSG, 03.03.2009, Az. B 4 AS 38/08). Instandhaltung bedeutet die Erhaltung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustandes des Wohnobjekts, also die Beseitigung der durch Abnutzung, Alter und Witterungseinwirkungen entstehenden baulichen und sonstigen Mängel (BSG, 19.03.2008, Az. B 11b AS 31/06 R; BGH, 06.04.2005, Az. XII ZR 158/01). Bei den Instandsetzungskosten handelt es sich in der Regel um Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung (BSG, 18.09.2014, Az. B 14 AS 48/13 R; BGH, 07.04.2004, Az. VIII ZR 167/03).

Bei kreditfinanziertem Wohneigentum sind bis zur Angemessenheitsgrenze auch die Schuldzinsen vom Jobcenter zu übernehmen. Die  Tilgungsraten sind in aller Regel nicht zu übernehmen; in besonderen Ausnahmefällen ist im Hinblick auf den im SGB II ausgeprägten Schutz des Grundbedürfnisses “Wohnen” aber auch die Übernahme der Kredittilgungszahlung durch den Grundsicherungsträger vorstellbar (vgl. BSG, 22.08.2012, Az. B 14 AS 1/12 R; BSG, 07.07.2011, Az. B 14 AS 79/10 R). Wurde die Immobilie durch einen Übergabevertrag, etwa durch die Eltern oder einen anderen Verwandten, auf den Leistungsbezieher übertragen und zahlt dieser im Gegenzug an den Veräußerer eine Rente, ist diese Rente nicht als Aufwendung für die Unterkunft i.S.d. § 22 SGB II anzusehen, da es sich insoweit um die eigentliche Kaufpreiszahlung handelt, die - wie Tilgungsraten - üblicherweise nicht anerkannt werden (Bundessozialgericht, 04.06.2014, Az. B 14 AS 42/13 R).